La consulta llega casi siempre igual, sobre todo desde Buenos Aires y Córdoba: «Tengo los dólares para un departamento en Asunción; si lo compro, ¿me dan la residencia?». Desde abril de 2026 la respuesta es sí, con una condición que muchos pasan por alto. El Investor Pass con inmueble lleva directo a la residencia permanente en Paraguay a partir de $200.000, sin los dos años de temporaria y sin crear empleos, pero solo si el inmueble es una inversión. El departamento en el que usted va a vivir no cuenta.
Esta guía se ocupa únicamente de esa categoría: qué pide la Resolución MIC N.° 0283/2026, cómo se demuestra la compra, qué preguntas deja abiertas, cómo compra un extranjero en Paraguay y qué impuestos paga. Las cuatro categorías del programa, con el trámite completo, están en la guía sobre la residencia por inversión en Paraguay.
Investor Pass con inmueble: lo que exige la Resolución MIC 0283/2026
La definición está en el anexo de la resolución, que publica el Ministerio de Industria y Comercio. Cuenta como inversión inmobiliaria un mínimo de $200.000 destinado a adquirir, desarrollar o explotar inmuebles o derechos reales sobre ellos, con el fin de obtener renta, valorización o un uso productivo. Inmediatamente después viene la frase que desarma muchos planes: «Esta inversión no incluye las adquisiciones para uso exclusivamente personal o familiar».
A diferencia de la categoría productiva, aquí no se pide plan de negocios ni empleos. Tampoco hace falta constituir una sociedad: la constancia se emite a nombre de la persona física que invierte. El documento se llama Constancia de Inversionista Extranjero (CIE) y lo emite el SUACE, la ventanilla única del MIC. Con esa constancia, Migraciones tramita la residencia permanente en la categoría inversionista.
Los $200.000 se miden en dólares o en su equivalente en guaraníes al tipo de cambio oficial del día de la solicitud. A unos 6.000 guaraníes por dólar, eso son unos 1.200 millones de guaraníes. Si el precio de su compra está fijado en guaraníes y queda justo en el límite, una variación del tipo de cambio puede dejarlo por debajo. Un margen de seguridad sobre el mínimo es prudente.
Vivienda propia o inmueble de inversión: dónde está el límite
Para planificar, piense en dos cosas separadas. Su vivienda en Paraguay es una decisión; el inmueble del Investor Pass, otra. Quien quiere vivir en el país y además entrar por la vía de inversión alquila o compra su casa aparte, fuera de los $200.000, y destina ese monto a un inmueble que genere renta o se valorice. El caso más claro es un departamento que se alquila a terceros.
Para un argentino que piensa en el ladrillo como refugio del ahorro, la lógica encaja bien: el departamento para alquilar en Asunción que de todos modos iba a comprar puede convertirse en la llave de la permanente. Para un español con capital que quiere una segunda base en Sudamérica, la cuenta es parecida, siempre que acepte que ese inmueble trabaja y no es su casa.
Los grises aparecen con los usos mixtos. La resolución acepta la valorización como objetivo y excluye solo el uso exclusivamente personal o familiar. ¿Una casa en San Bernardino que usted ocupa unas semanas al año y alquila el resto sigue siendo inversión? El texto no lo resuelve. Ese tipo de casos se aclara antes de firmar, no después.
Cómo se acredita la compra del inmueble ante el SUACE
El artículo 6.1 de la resolución admite dos comprobantes, y los dos pasan por el escribano, la figura equivalente al notario:
- ▹una escritura pública de transferencia ya inscripta en el registro, o
- ▹un contrato privado de compraventa con firmas certificadas por escribano, con al menos el 30 % del monto declarado como inversión total ya pagado.
Esos documentos no pueden tener más de 180 días corridos el día de la solicitud. Quien compra temprano y presenta tarde corre el riesgo de que su comprobante ya no sirva. Compra y solicitud tienen que ir en el mismo calendario.
Un ejemplo con números redondos. Para un inmueble de exactamente $200.000, el contrato debe mostrar al menos $60.000 pagados (200.000 × 30 %). A 6.000 guaraníes por dólar, el total equivale a 1.200 millones de guaraníes y el anticipo mínimo, a 360 millones. Lo que cuenta es el monto en dólares o su equivalente oficial en la fecha de la solicitud, no la cotización del día en que usted firmó.
Comprar en pozo para el Investor Pass
La resolución acepta inversiones que todavía están en proceso de ejecución. Eso abre la puerta a los departamentos en pozo, la modalidad que muchas desarrolladoras de Asunción venden con anticipo y cuotas durante la obra. La condición es la misma de antes: contrato con firmas certificadas y al menos el 30 % pagado. El saldo queda como obligación contractual frente al vendedor.
Lo que no está claro es si alcanza con un simple acuerdo de reserva. El texto habla de contrato de compraventa, y no toda reserva lo es. Antes de pagar una seña pensando en el Investor Pass, pida que el documento cumpla la forma de un contrato y que el escribano certifique las firmas.
Precio declarado, tasación y varios inmuebles
Se computa el monto declarado, es decir, el precio que figura en la escritura o en el contrato. La resolución no exige tasación. Es nuestra lectura de un texto que no dice nada al respecto, y el artículo 2 le permite al SUACE un «control exhaustivo»; si en la práctica pide una tasación, no está documentado. Como el texto habla de «bienes inmuebles» en plural, entendemos que varios inmuebles pueden sumar juntos los $200.000.
Preguntas que la resolución deja abiertas sobre el inmueble del Investor Pass
La resolución no fija plazo mínimo de tenencia para los inmuebles ni obligación de informar. En eso se diferencia de los instrumentos financieros, que deben mantenerse dos años con informe anual. Eso no significa que vender al día siguiente no tenga consecuencias.
El SUACE revisa las constancias cada mes y las comunica a Migraciones. Una guía del SUACE de la época de la regla anterior preveía que el ministerio informara las faltas a la declaración jurada para que Migraciones pudiera cancelar la residencia por el artículo 55 de la Ley 6984/2022. Ninguna norma dice, en cambio, que una venta haga perder la residencia. Quien mantiene el inmueble como inversión real se mueve dentro de la línea que marca el texto.
Hay dos huecos más. El texto no aclara si cuenta un inmueble pagado en parte con crédito bancario; solo mira el monto declarado y, en el contrato, el 30 % pagado. Tampoco dice qué pasa si la compra tiene más de 180 días cuando usted presenta, por ejemplo si basta un informe registral actualizado.
Con los matrimonios conviene ser prudente. Para varios inversores en un mismo proyecto, la resolución exige en la categoría productiva que cada uno cubra el mínimo por su cuenta. Si eso vale para una pareja que compra junta un departamento de $200.000, el texto no lo dice; quien quiere ir sobre seguro calcula $200.000 por persona. Además, la constancia es personal: cónyuge e hijos, por ahora, van por la vía común.
Comprar un inmueble en Paraguay siendo extranjero: pasaporte, escribano y registro
Para comprar no necesita residencia ni cédula. El artículo 2 de la Ley 117/91 otorga al inversor extranjero «las mismas garantías, derechos y obligaciones» que al nacional, y no exige domicilio en el país. Como identificación alcanza el pasaporte. Muchos escribanos piden además un RUC, que se puede tramitar a través de ellos; una obligación legal del comprador no está documentada.
Aquí aparece un punto que afecta directamente a parte de nuestros lectores. La Ley 2532/2005 crea una zona de seguridad de 50 kilómetros a lo largo de las fronteras, y dentro de ella los ciudadanos de Argentina, Brasil y Bolivia no pueden ser propietarios de inmuebles rurales. La prohibición no alcanza a los inmuebles urbanos, tampoco en ciudades de frontera como Encarnación o Ciudad del Este, y no rige para españoles, mexicanos, colombianos u otras nacionalidades.
La compra en sí tiene cuatro pasos:
- ▹Boleto de compraventa con seña. Si debe servir como comprobante del Investor Pass, necesita firmas certificadas y al menos el 30 % pagado.
- ▹Estudio de títulos por escribano y abogado: informe de condición de dominio, certificado catastral y constancia de que no hay tributos municipales pendientes. En Asunción el escribano no puede otorgar la escritura sin ella (Ley 881/81, artículo 180).
- ▹Escritura pública ante el escribano, momento en que se paga el impuesto municipal a la transferencia y, si corresponde, la retención del vendedor.
- ▹Inscripción en la Dirección General de los Registros Públicos. Recién la escritura inscripta cumple la primera vía de prueba.
Las guías del sector hablan de 30 a 60 días hábiles para todo el recorrido; un dato oficial no existe. El proceso con más detalle, los precios por barrio y los errores frecuentes están en la guía para comprar inmuebles en Paraguay, y el caso particular del comprador argentino, en comprar un inmueble siendo argentino.
Impuestos y costos de comprar el inmueble para el Investor Pass
| Concepto | Tasa | Base legal |
|---|---|---|
| Impuesto municipal a la transferencia | 0,2 % del valor; 0,3 % en Asunción, como mínimo sobre el valor fiscal | Ley 620/76, Ley 881/81 |
| Honorarios del escribano | escala legal; por encima de 200 millones de guaraníes, 0,75 % | Ley 1307/1987 |
| IVA en la compra | 5 %, solo si el vendedor es contribuyente de IVA (desarrolladora, empresa) | Ley 6380/2019, art. 90 |
| Inscripción registral | monto no verificado; pídalo al escribano | sin dato confiable |
| Impuesto inmobiliario anual | 1 % del valor fiscal | Ley 125/91 |
| Alquileres cobrados | IRP del 8 % sobre la renta neta o sobre una base presunta del 50 % | DNIT |
Para un inmueble de $200.000, es decir, 1.200 millones de guaraníes, el impuesto a la transferencia en Asunción suma 3,6 millones (0,3 %), unos $600; fuera de la capital, 2,4 millones (0,2 %), unos $400. Quién lo paga se pacta en el contrato. En los honorarios del escribano no está claro si el 0,75 % se aplica por tramos o sobre el total, así que conviene pedir la cifra antes del boleto.
En una compra a una desarrolladora, el IVA suele estar incluido en el precio. El impuesto inmobiliario no es un impuesto a la compra, como muchos creen, sino el tributo anual que cobra la municipalidad sobre el valor catastral; cómo se calcula está en la guía sobre el impuesto inmobiliario en Paraguay.
El alquiler de un inmueble paraguayo es renta de fuente paraguaya, y el principio territorial no lo deja en 0 %. La persona física tributa el IRP del 8 % sobre rentas y ganancias del capital, sea sobre el alquiler menos los gastos documentados, sea sobre una base presunta del 50 %. Con la base presunta, la carga efectiva es del 4 % del alquiler bruto (8 % × 50 %). Las tasas y los formularios los publica la DNIT.
¿Busca un inmueble que además le abra la residencia permanente? Le ayudamos a encontrar uno que cumpla las condiciones de la categoría inmobiliaria y coordinamos el estudio de títulos, el escribano y la solicitud hasta la cédula. Vea cómo trabajamos la búsqueda de inmuebles y el acompañamiento del Investor Pass.
Del boleto a la cédula: el orden de los pasos con el Investor Pass
En dos momentos su presencia en Paraguay es obligatoria. La solicitud de la CIE exige una prueba de ingreso al país, como el sello o una constancia de Migraciones, y un certificado de INTERPOL Paraguay. Para la cédula usted también se presenta en persona. Aunque las autoridades hablen de un trámite en buena parte digital, sin viaje no hay Investor Pass.
- ▹Entrada a Paraguay y certificado de INTERPOL Paraguay.
- ▹Elegir el inmueble y hacerlo revisar, de la visita al informe registral.
- ▹Crear el comprobante: contrato con firmas certificadas y 30 % pagado, o escritura inscripta. Desde esa fecha corren los 180 días.
- ▹Reunir los documentos: formulario con valor de declaración jurada, pasaporte, antecedentes penales del país de origen apostillados, declaración jurada sobre el origen de los fondos según las pautas de la SEPRELAD y el comprobante de compra.
- ▹CIE ante el SUACE por el formulario electrónico, con respuesta en un máximo de cinco días hábiles con el expediente completo.
- ▹Residencia permanente ante Migraciones en la categoría inversionista, con certificado de nacimiento y de estado civil apostillados, entre otros.
- ▹Cédula en Identificaciones de la Policía Nacional, en persona.
Para Migraciones no hay plazo legal ni promedio oficial hasta la cédula. Las tasas de la residencia permanente suman desde julio de 2026 3.161.079 guaraníes con el certificado de radicación, unos $527. Si Migraciones pedirá a los titulares de una CIE la prueba de solvencia de la Resolución DNM 407/2026, sigue sin confirmarse. Cómo se compara este camino con la temporaria de dos años lo desarrollamos en Investor Pass o vía regular.
Con la permanente empieza a correr el plazo para la naturalización: según el Poder Judicial, tres años desde la resolución que la concede. Eso es unos tres años después, frente a unos cinco en la vía común, si se cumplen los demás requisitos. El estatus se pierde, en cambio, con más de tres años seguidos fuera del país sin causa justificada.
Cómo le acompañamos en la compra y en el Investor Pass
Con la búsqueda de inmuebles definimos un perfil en el que la residencia está presente desde el principio: inmueble de inversión y no vivienda propia, un monto con margen sobre los $200.000 y la vía de prueba adecuada. Con nuestros socios locales hacemos una preselección, le acompañamos a las visitas, coordinamos el estudio de títulos con un abogado y vamos con usted al escribano. El precio es a consultar; el inmueble y los honorarios de terceros los paga usted directamente.
Con el Investor Pass coordinamos después la solicitud de la CIE, el expediente de Migraciones y las citas hasta la cédula. No recomendamos inmuebles por su rentabilidad ni hacemos asesoría legal o tributaria: la revisión jurídica la hacen el abogado y el escribano, y la parte fiscal, nuestra contadora paraguaya.
Preguntas frecuentes sobre el Investor Pass con inmueble
¿Sirve la vivienda propia para el Investor Pass con inmueble en Paraguay?
No. La Resolución MIC 0283/2026 excluye las adquisiciones para uso exclusivamente personal o familiar. La casa o el departamento en el que usted vive no abre la residencia permanente; un inmueble que alquila o que compra para que se valorice, sí, desde $200.000.
¿Se puede comprar en pozo para el Investor Pass en Paraguay?
Sí, mediante el contrato: debe tener firmas certificadas por escribano y al menos el 30 % del monto declarado pagado. La resolución acepta expresamente inversiones en ejecución. Si un simple acuerdo de reserva con la desarrolladora alcanza, no está aclarado.
¿Puedo vender el inmueble del Investor Pass después de recibir la residencia?
La resolución no fija un plazo mínimo de tenencia para inmuebles, a diferencia de los dos años de los instrumentos financieros. El SUACE, sin embargo, revisa las constancias cada mes. Si una venta temprana se considera una falta a la declaración jurada no está regulado; consúltelo con un abogado antes de vender.
¿Un argentino puede usar un campo cerca de la frontera para el Investor Pass?
Es muy difícil. La Ley 2532/2005 impide a los ciudadanos de Argentina, Brasil y Bolivia ser propietarios de inmuebles rurales dentro de los 50 kilómetros de la frontera, salvo autorización por decreto. Un departamento urbano, también en Encarnación o Ciudad del Este, no tiene esa restricción.
¿Cuánto cuesta el impuesto a la transferencia de un inmueble en Asunción?
En Asunción es del 0,3 % del valor de la operación (Ley 881/81) y en los demás municipios del 0,2 % (Ley 620/76), como mínimo sobre el valor fiscal. En una compra de $200.000 son unos $600 en la capital y unos $400 fuera de ella, a 6.000 guaraníes por dólar.
¿Los alquileres del inmueble del Investor Pass quedan libres de impuestos en Paraguay?
No. El alquiler de un inmueble situado en Paraguay es renta de fuente paraguaya; el 0 % vale solo para lo que nace en el exterior. La persona física paga el IRP del 8 %, sobre la renta neta o sobre una base presunta del 50 % del alquiler.
¿Pueden dos cónyuges obtener el Investor Pass con un mismo inmueble?
La resolución exige el mínimo por persona solo de forma expresa en la categoría productiva y no dice nada para los inmuebles. Quien quiere ir sobre seguro calcula $200.000 por cada solicitante; si no, el cónyuge tramita su residencia por la vía común.
Aviso: Esta guía refleja el estado de octubre de 2026 y no constituye asesoría legal, tributaria ni de inversión. Sobre la constancia deciden el MIC y el SUACE; sobre la residencia, Migraciones; montos y comprobantes pueden cambiar. Comprar un inmueble es una inversión con riesgos, y nadie puede garantizarle renta ni valorización.
¿Quiere ordenar presupuesto, plazos y vía de prueba antes de firmar un boleto? Escríbanos y en la consulta inicial gratuita repasamos con usted qué inmueble encaja con el Investor Pass y en qué orden conviene avanzar.
Sobre el autor
Yannick Schroth
Fundador · Acompañamiento de residencia en Paraguay
Pasa temporadas regulares en Paraguay; su equipo en Asunción acompaña a hispanohablantes en el camino hacia la residencia, la cédula y los trámites para instalarse.
